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倪鵬飛:調控需鎮定從容 明年樓市將“年穩季變

畢昇云

  住房問題涉及每個人的切身利益,既是經濟問題也是重要的民生問題,每一次房地產政策和市場的變化都牽動人心。今年以來,在中央“房住不炒”定位指導下,各地一城一策、因城施策,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,保障了房地產市場總體穩定。

  最新召開的中央經濟工作會議再次重申要堅持“房住不炒”定位,提出要全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。

  如何理解這一定調?明年的調控政策會發生哪些變化?房地產投資和銷售情況如何?市場格局會有何改變?房企需要如何應對?帶著這些問題,證券時報記者近日專訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

  總體目標穩定

  各地政策或相機微調

  證券時報記者:如何理解中央經濟工作會議對明年房地產的定調?您預計明年的調控政策會有哪些變化?

  倪鵬飛:樓市調控不僅出于樓市本身的考慮,它是中央的一個重要戰略操作,通過調控和長效機制建設,實現“房住不炒”和樓市穩定,不僅可以解決房地產的問題,確保房地產市場健康發展,而且能夠保證穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險、保穩定?,F在樓市調控是“人行半山坡更陡,船到中流浪更急”。因此,既不能動搖后退,也需要鎮定從容。

  中央經濟工作會議強調,全面落實因城施策和建立“三穩”長效機制,首先,表明中央樓市調控不動搖的決心和意志,是向市場傳達清晰明確的信息,也是向各級政府和相關部門提出明確的要求和指示。其次,全面落實因城施策既是要求各級政府及相關部門都要見行動,也是要求全面理解“因城施策,一城一策”,即通過因地制宜的不同措施,達到所有城市樓市穩定的相同目標。再次,建立“三穩”管理長效機制是在前期調控基礎上新的更高的要求,即探索和建立制度化和機制化的調控政策,可以使調控更加精準而且可以相機變動,從而達到調控的靈活性、前瞻性和針對性,更好地實現樓市平穩和“房住不炒”的目標。

  明年樓市調控政策總體基調不會變化,但是具體政策選擇及各地執行松緊上會有變化。第一,調控政策將進一步完善化和機制化。比如,將會基本建立住房、土地和金融的全國監測和監管體系,將會完善住房、土地和金融調控的聯動機制,將會探索金融、土地、稅收“因城施策”的調控機制。

  第二,調控政策將會因時因地相機微調。一方面,各地市場的分化和變動差異,各地因城施策,出臺的政策或者政策的松緊會有更多的調整。另一方面,由于市場短期波動,房地產金融和土地調控政策的松緊節奏也會相應變動。第三,“支持住和抑制炒”政策同時發力。“房住不炒”的全面準確的政策含義是支持“住”和抑制“炒”兩個方面,在“炒”被抑制住之后,合理的剛性需求、改善性需求以及重置需求應支持,因此對于過去因為抑制“炒”而誤傷合理需求的政策,隨著市場環境趨穩,樓市調控政策走向完善,未來也將會做出矯正和調整。

  投資增幅穩中略變

  銷售指標“年穩季變”

  證券時報記者:全國房地產開發投資累計增速在4月達到11.9%的年內高點后,5~11月基本延續了總體回落趨勢,但仍保持在10%以上。明年在“保持經濟運行在合理區間”的目標下,您預計房地產開發投資會有何變化?

  倪鵬飛:與2019年相比較,明年房地產投資增幅將保持基本穩定、略有下降的走勢,增幅可能在7%~10%區間內,不會出現顯著的上下波動。

  首先,從實際情況看,正像中國經濟的韌性和回旋余地大的情況一樣,由于在房地產類型和空間等細分市場上存在差異,未來一年房地產投資也存在接續和輪回可能,雖然三四線及以下城市增幅有所下降,但是一二線城市增幅可能上升,雖然棚戶區改造和新建住房投資增幅有所下降,但是城市更新、舊房改造會接續增長。

  其次,從經驗和趨勢看,我們認為,房地產投資可能存在臺階性的變化,在保持較長一段兩位數甚至20%左右的高速增長后,可能下到7%~10%左右次高速臺階并將保持一段時間。這一臺階自2016年以來已經保持了四年,預計會再保持兩年。

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