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濟南項目部分房源被停售 沖千億的中駿管理短板

畢昇云

  原標題:濟南一項目部分房源違規認籌被暫停銷售 沖千億的中駿管理短板待補

  未達到預售標準便向購房者進行認籌,閩系房企中駿集團(01966.HK)濟南一個項目的部分房源,因涉嫌違反當地商品房銷售條例而被暫停銷售。

  濟南市住建局日前發布的通報顯示,中駿雍景府12號樓在未辦理預售許可的情況下,向部分購房者收取認籌款。經研究決定,責令濟南駿鵬房地產開發有限公司立即停止違規行為、限期整改,并退還所收認籌款。而濟南駿鵬為中駿集團旗下項目公司。

  “這個項目的情況,我們已發了通報。什么時候恢復銷售,要向相關執法部門進一步了解?!睗鲜凶〗ň中麄魈幰晃还ぷ魅藛T告訴記者。

  不過記者在采訪中了解到,該項目仍在銷售。濟南中駿雍景府多位售樓人員及代理商銷售人員稱,被暫停銷售進行整改的只是12號樓的房源,并不影響其它房源的銷售。

  從2017年332億元銷售額,至今年前11個月近704億元銷售額,中駿正處于沖千億的途中。最近半年時間,該公司在工程建設及質量方面問題頻出,其中包括漳州項目被責令局部停工、蘇州項目趕工期被罰、南昌項目發生局部塌陷等。業內人士認為,這從側面暴露出公司綜合管理方面存在短板,未來有待補齊。

  未獲預售證便急于認籌

  “因有人舉報,12號樓目前已被住建局暫停了銷售?!睗现序E雍景府售樓人員向記者表示。

  據濟南市住建局的通報,整改期間暫停中駿雍景府項目銷售和網簽以及后續預售許可辦理,同時給予全市通報,違規行為計入不良行為檔案,其違規行為移交市城管執法部門,依法進行處罰。

  “12號樓房源什么時候恢復銷售,還不知道。其它幾棟樓的銷售不受影響,目前在售的是2號、6號和11號樓?!敝序E雍景府一位售樓人員說。

  該項目另一位銷售人員表示,之前購房需要先交意向金進行認籌,認籌金可計入購房金額中,但目前在售的其它房源已不需要認籌,直接付定金即可?!岸ń馂?萬元,包括2萬元預付房款和2萬元車位費,認籌金可以退,但定金不退?!?br />
  “項目進行銷售前須獲得預售許可證,而預售許可證的獲得在工程建設進度方面有一定要求,濟南雍景府項目12號樓工程建設未達到相應標準,在那個時間節點沒能獲得預售資格。時間接近年底,正是開發商沖刺銷售業績相當關鍵的時期。為達成業績目標,項目本想打個擦邊球先認籌,形成相應客戶群以提前鎖定銷售額,待工程建設達到預售標準后,再將這部分客戶轉化為購房者,但沒想到被人舉報而受到相關部門通報?!痹摌潜P一家負責分銷代理的銷售人員表示。

  濟南當地一位房產機構人士指出,雍景府部分房源在未達到預售標準的情況下急于銷售,與當地市場行情有一定關系。

  “現在濟南市場去化壓力比較大,大房企幾個樓盤價格近期都有不同程度調整。濟南某樓盤售價從每平米1.5萬降到1.2萬之后,引發了其他房企跟進。一家大型房企在濟南一個樓盤九月的售價還是每平米1.55萬元,上周的實際成交價每平米只有1.25萬元?!鄙鲜龇慨a機構人士說。

  他進一步表示,在這樣的市場環境下,不少樓盤開始加快銷售速度。雍景府在建設進度未達到預售標準就開始認籌,一方面有年底資金回籠的考慮,再者一定程度上也是為應對市場銷售壓力。

  值得一提的是,濟南雍景府近期在價格上也悄然做出了調整。

  該項目銷售人員告訴記者,此前項目均價約1萬元/平方米,現在價格有所下調?!凹由蠋字貎灮莜B加,目前實際均價約9000元/平方米。另外,最近推出一些104平方米中間戶、112平方米邊戶的特價房源,單價為8500元—9500元/平方米,不過能享受到特價房的要求是,兩周內付清首付款,詳情需至售樓處面談?!?br />
  業績向上而工程建設問題頻出

  有業內人士認為,濟南雍景府部分房源違規認籌被暫停銷售,折射出該公司強化高周轉模式所帶來的弊端。

  2017年中駿集團銷售額達332億元,并在當年提出要用三年時間突破千億元的銷售目標。2018年銷售額達到514億元后,中駿高層在今年三月的業績會宣布2019年銷售目標為700億元,同時斥資250億元用于拿地。

  據該公司12月5日發布的公告,今年前11個月,中駿連同合營、聯營公司的銷售額為703.82億元。

  不過克而瑞2019年1—11月全國房企銷售監測數據顯示,按實際操盤口徑來計,中駿集團以408.9億元的銷售額排在第62位。

  沖千億途中的中駿,今年以來在工程質量上問題頻出。

  福建省住房和城鄉建設廳11月21日公布的信息顯示,今年8月—10月福建對全省工程安全生產進行質量巡查過程中,位于漳州的中駿云景臺項目在施工中有部分不符合要求,被責令局部停工。

  此前的6月,有媒體報道中駿旗下的蘇州駿達房地產開發有限公司,在未辦理工程質量監督手續的情況下擅自施工,而被責令改正,并處以罰款。

  今年8月初,南昌中駿雍景灣項目5號樓與10號樓之間地下室車庫頂板局部塌陷。據了解,該項目原本是為慶祝中駿成立30周年而樹立的精工匠項目。

  “對于此次事件的發生,公司深表歉意并高度重視?!蹦喜E捷房地產開發有限公司給出的項目情況說明稱,該事件未對周邊主體樓棟造成任何影響,相關部門已介入調查。

  就中駿南昌項目公司給出的這一說明,南昌中駿雍景灣部分購房者表示出疑慮。此后專家組的調查結果顯示,該項目 5號、10號樓墻(柱)、梁板混凝土強度存在不滿足設計要求,墻鋼筋間距與板鋼筋間距合格率偏低、個別板厚及梁高不滿足設計要求等情況。

  上海一家房產機構研究經理指出,像中駿這樣謀求規??焖贁U張的高周轉房企,在市場出現下行壓力的背景下,對銷售業績、回款率的要求較此前更高。為達到業績目標,加快資金周轉成為當下和未來一段時間公司內部相當靠前的指標,為此往往會對項目工程建設進度進行提速,導致工程質量問題。

  “這一定程度也反映出在規模擴張過程中,其相應的管理未能跟上。從長遠看,如果不能及時補齊管理方面的短板,一味求速度,將會影響其長期發展?!鄙鲜鲅芯拷浝碚f。

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